다주택 양도세 중과 2026: 재시행·경과조치·개정안

2022년 5월 10일부터 4년 동안 유예됐던 조정대상지역 다주택자 양도세 중과가 2026년 5월 10일 양도분(잔금일 기준)부터 다시 적용되고 있어요. 2주택은 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p를 더하고 장기보유특별공제를 받지 못해요. 차익 2억 원을 5년 보유 뒤 판 경우 일반 과세는 52,261,000원, 2주택 중과는 104,071,000원으로 차이가 커요.

2026년 10월 12일 업데이트 · 2026년 10월 시행 중인 법령 기준 · 지방세법·소득세법·종합부동산세법 등

중과 대상과 세율

• 대상: 양도일에 조정대상지역에 있는 주택을, 1세대 2주택 이상(분양권·입주권 포함)인 상태에서 팔 때.
• 세율: 기본세율(6~45%) + 20%p(2주택) 또는 30%p(3주택 이상). 최고 65%·75%, 지방소득세까지 71.5%·82.5%.
• 장기보유특별공제: 받을 수 없어요.
• 보유 2년 미만: 단기세율(60·70%)과 중과세율 중 큰 세액을 내요.

중과하지 않는 경우

• 경과조치: 2026년 5월 9일까지 매매계약을 하고 계약금을 받은 뒤, 계약일부터 4개월(강남·서초·송파·용산) 또는 6개월(2025년 10월에 새로 지정된 지역) 안에 잔금을 치르면 중과하지 않아요.
• 일시적 2주택: 기한 안에 기존 집을 팔면 1주택 비과세를 받아요. 일시적 2주택 처분기한
• 상속받은 주택(5년 이내 등 요건), 요건을 갖춘 장기임대주택, 수도권·광역시·세종 밖의 공시가격 3억 원 이하 주택, 공시가격 1억 원 이하 주택(정비구역 제외) 등 소득세법 시행령이 정한 주택.
• 비조정대상지역 주택: 주택 수와 관계없이 기본세율이고 장기보유특별공제(최대 30%)도 받아요.

차익 2억 원, 보유 기간별 양도세 (지방세 포함)

취득가 5억 원, 양도가 7억 원, 필요경비 0원, 단독명의로 계산했어요. 내 조건은 양도세 계산기에서 넣어 보세요.

2026년 8월 정부 개정안 (국회 심사 중)

완화는 2년 이상 보유한 주택에만 적용되고 장기보유특별공제는 계속 배제돼요. 2026년 5월 10일 이후 이미 중과로 판 집도 2027년 5월 확정신고 때 완화 세율로 다시 계산해 차액을 돌려주는 안이에요. 국회를 통과해야 확정되고 12월 초 처리가 예상돼요. 통과되면 이 페이지와 계산기를 고쳐 둘게요.

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참고용 추정입니다. 실제 세액은 취득 원인, 세대 구성, 주택 수 계산, 감면 요건에 따라 달라질 수 있어요. 신고 전에 위택스(지방세)·홈택스(국세), 관할 시·군·구청 세무과, 국세청 상담센터(126) 또는 세무사에게 확인하세요.