집셈부동산 세금 계산기

경매 입찰가 계산기

입찰가는 "감정가의 몇 %"가 아니라 팔 수 있는 가격에서 모든 비용과 세금, 원하는 이익을 뺀 금액으로 정해야 해요. 이 계산기는 취득세·법무비·명도비·대출 이자·중개보수·양도세를 모두 넣어, 목표 순이익을 남기는 최대 입찰가를 거꾸로 찾아 드려요.

2026년 10월 12일 업데이트 · 2026년 10월 시행 중인 법령 기준 · 지방세법·소득세법·종합부동산세법 등

팔 수 있는 가격은 최근 실거래가와 급매 호가를 보고 보수적으로 넣으세요. 대출은 낙찰가 대비 비율이에요. 수도권·규제지역은 주택담보대출 규제(무주택 LTV 40%, 집값별 한도)를 받아요.

입찰가를 정하는 순서

  1. 권리분석: 말소기준권리 뒤의 권리는 대부분 사라지지만, 대항력 있는 임차인의 보증금처럼 낙찰자가 떠안는 돈이 있으면 그만큼 입찰가를 낮춰야 해요. 권리분석 기초
  2. 시세 확인: 감정가는 몇 달 전 가격이라 지금 시세와 다를 수 있어요. 실거래가로 다시 확인하세요.
  3. 비용과 세금: 취득세(매매와 같은 세율), 법무비, 명도비, 체납 관리비(공용 부분), 수리비, 대출 이자, 팔 때 중개보수와 양도세.
  4. 목표 이익: 이익을 0으로 두면 본전 입찰가가 나와요. 그보다 높게 쓰면 손해예요.

2년 안에 팔면 양도세가 60~70%(단기 세율)라, 단기 매도를 노린다면 입찰가를 크게 낮춰야 해요. 반대로 실거주 1주택으로 2년 이상 보유·거주하면 12억 원까지 비과세예요.

자주 묻는 질문

경매 낙찰가는 보통 감정가의 몇 %인가요?

지역·시기·물건에 따라 크게 달라요. 인기 지역 아파트는 감정가를 넘기기도 하고, 권리관계가 복잡하거나 수요가 적은 물건은 여러 번 유찰돼요. 낙찰가율보다 내 시세 판단과 비용 계산으로 입찰가를 정하는 게 안전해요.

경매로 산 집도 취득세가 같나요?

네. 경매 취득도 매매와 같은 유상 취득이라 주택 수·조정대상지역에 따라 1~3%, 8%, 12%가 적용돼요. 취득일은 낙찰 대금(잔금)을 낸 날이에요.

경락잔금대출은 얼마나 나오나요?

은행 관행은 낙찰가의 80%와 감정가의 60~70% 중 낮은 금액이지만, 수도권·규제지역에서는 주택담보대출 규제(무주택 LTV 40%, 집값별 한도 6억·4억·2억 원, 6개월 안 전입)가 그대로 적용돼요. 입찰 전에 금융기관에 한도를 확인하세요.

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참고용 추정입니다. 실제 세액은 취득 원인, 세대 구성, 주택 수 계산, 감면 요건에 따라 달라질 수 있어요. 신고 전에 위택스(지방세)·홈택스(국세), 관할 시·군·구청 세무과, 국세청 상담센터(126) 또는 세무사에게 확인하세요.