집셈부동산 세금 계산기

조정대상지역·투기과열지구 목록 (2026년 10월)

2026년 10월 현재 조정대상지역이자 투기과열지구는 서울 25개 자치구 전체와 경기 15곳이에요. 2025년 10월 16일 서울 전역과 경기 12곳이 지정됐고, 2026년 7월 1일 화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시가 더해졌어요. 이 지역에서는 취득세·양도세 중과, 대출 LTV 40% 같은 규제가 적용돼요.

2026년 10월 12일 업데이트 · 2026년 10월 시행 중인 법령 기준 · 지방세법·소득세법·종합부동산세법 등

지역 목록

시·도지역지정 효력
서울25개 자치구 전체 (강남·서초·송파·용산은 이전부터 지정)2025년 10월 16일
경기과천시2025년 10월 16일
경기광명시2025년 10월 16일
경기성남시 분당구·수정구·중원구2025년 10월 16일
경기수원시 영통구·장안구·팔달구2025년 10월 16일
경기안양시 동안구2025년 10월 16일
경기용인시 수지구2025년 10월 16일
경기의왕시2025년 10월 16일
경기하남시2025년 10월 16일
경기화성시 동탄구2026년 7월 1일
경기용인시 기흥구2026년 7월 1일
경기구리시2026년 7월 1일

같은 지역은 토지거래허가구역으로도 지정돼 아파트를 사려면 허가를 받고 2년 실거주해야 해요(서울·경기 12곳 2025년 10월 20일~2026년 12월 31일, 동탄·기흥·구리 2026년 7월 5일~2027년 12월 31일). 경매로 사는 경우는 허가 대상이 아니라는 해석이 일반적이에요. 지정·해제는 국토교통부 발표로 바뀌니 거래 전에 다시 확인하세요.

규제지역이면 달라지는 것

구분조정대상지역·투기과열지구그 밖의 지역
취득세 (2번째 집)8% (일시적 2주택은 1~3%)1~3%
취득세 (3번째 집)12%8%
양도세 (다주택)2026년 5월 10일부터 +20·30%p 중과, 장기보유특별공제 없음기본세율
1주택 비과세취득 당시 지정 지역이면 2년 거주 필요2년 보유
일시적 2주택두 집 모두 조정대상지역이면 2년 안 처분 (양도세: 새 집 2026년 8월 4일 이후 취득·10월 1일 이후 양도분, 8월 3일까지 계약금 지급은 3년)3년
주택담보대출 LTV무주택·처분조건 40%, 생애최초 70%, 다주택 0%무주택 70% (지방 생애최초 80%)
대출 한도집값 15억 원 이하 6억, 25억 이하 4억, 초과 2억 원 (수도권 전체도 적용)지방은 LTV·DSR만

취득세는 사는 집이 취득 시점에 규제지역인지, 양도세 중과는 파는 집이 양도 시점에 규제지역인지, 1주택 비과세 거주 요건은 그 집을 샀을 때 규제지역이었는지로 판단해요.

자주 묻는 질문

조정대상지역인지 어디서 확인하나요?

국토교통부 보도자료나 지자체 공고로 확인해요. 2026년 10월 현재 서울은 25개 구 전체가, 경기는 과천·광명·성남 분당·수정·중원·수원 영통·장안·팔달·안양 동안·용인 수지·의왕·하남과 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시가 지정돼 있어요.

투기과열지구와 조정대상지역은 같은가요?

다른 제도지만 2026년 10월 현재 지정 범위는 같아요. 조정대상지역은 주로 세금(취득세·양도세 중과), 투기과열지구는 주로 대출·청약·전매 제한에 쓰여요.

함께 쓰면 좋은 계산기

읽어 볼 글

참고용 추정입니다. 실제 세액은 취득 원인, 세대 구성, 주택 수 계산, 감면 요건에 따라 달라질 수 있어요. 신고 전에 위택스(지방세)·홈택스(국세), 관할 시·군·구청 세무과, 국세청 상담센터(126) 또는 세무사에게 확인하세요.