보유세 계산기 (재산세 + 종합부동산세, 2026년)
6월 1일에 집을 가진 사람은 그해 재산세(7월·9월)와, 공시가격 합계가 공제 금액을 넘으면 종합부동산세(12월)를 내요. 1세대 1주택은 공시가격 12억 원까지 종부세가 없고, 공시가격 15억 원이면 재산세 3,429,000원과 종부세 691,200원으로 모두 4,120,200원이에요(고령자·장기보유 공제 전).
핵심만 먼저
- 재산세는 7월·9월에 반씩, 종부세는 12월 1~15일에 내요. 기준일은 6월 1일이에요.
- 1세대 1주택은 공시가격 12억 원, 그 밖에는 1인당 9억 원까지 종부세가 없어요.
- 부부 공동명의 1주택은 각자 9억 원씩(합 18억 원) 공제받거나 1주택자 특례를 고를 수 있어요(9월 16~30일 신청).
공시가격은 아파트는 공동주택 공시가격, 단독주택은 개별주택 공시가격이에요. 부동산 공시가격 알리미에서 볼 수 있어요. 공동명의 다주택은 각자 몫만 넣어 따로 계산하세요.
1세대 1주택자의 종부세는 나이(6월 1일 기준 만 60세 이상)와 보유 기간(5년 이상)에 따라 최대 80%까지 줄어요. 공동명의라면 지분이 큰 사람(같으면 신청한 사람) 기준이에요.
재산세 계산 방법
| 과세표준 | 일반 세율 | 1세대 1주택 특례 (공시가격 9억 원 이하) |
|---|---|---|
| 6,000만 원 이하 | 0.1% | 0.05% |
| 6,000만 ~ 1억 5천만 원 | 6만 원 + 0.15% | 3만 원 + 0.1% |
| 1억 5천만 ~ 3억 원 | 19만 5천 원 + 0.25% | 12만 원 + 0.2% |
| 3억 원 초과 | 57만 원 + 0.4% | 42만 원 + 0.35% |
과세표준은 공시가격 × 공정시장가액비율이에요. 2026년 1세대 1주택은 공시가격 3억 원 이하 43%, 6억 원 이하 44%, 6억 원 초과 45%이고, 그 밖의 주택은 60%예요. 여기에 도시지역분(과세표준의 0.14%)과 지방교육세(재산세의 20%)가 붙어요.
종합부동산세 계산 방법
- 공시가격 합계 − 공제(1세대 1주택 12억 원, 그 밖에는 1인당 9억 원) = 공제 후 금액
- × 공정시장가액비율 60% = 과세표준
- × 세율(2주택 이하 0.5~2.7%, 3주택 이상은 과세표준 12억 원 초과 구간부터 2.0~5.0%) = 산출세액
- − 재산세와 겹치는 부분(같은 금액에 재산세를 이미 냈으므로 빼 줌)
- − 1세대 1주택 고령자(60·65·70세 20·30·40%)·장기보유(5·10·15년 20·40·50%) 공제, 합쳐서 최대 80%
- + 농어촌특별세(종부세의 20%)
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 6억 원 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 12억 원 이하 | 1.0% | 1.0% |
| 25억 원 이하 | 1.3% | 2.0% |
| 50억 원 이하 | 1.5% | 3.0% |
| 94억 원 이하 | 2.0% | 4.0% |
| 94억 원 초과 | 2.7% | 5.0% |
1세대 1주택 공시가격별 보유세 (2026년, 공제 전)
| 공시가격 | 재산세 (부가세 포함) | 종부세 (농특세 포함) | 합계 |
|---|---|---|---|
| 3억 원 | 299,400원 | 없음 | 299,400원 |
| 5억 원 | 620,000원 | 없음 | 620,000원 |
| 8억 원 | 1,260,000원 | 없음 | 1,260,000원 |
| 9억 원 | 1,512,000원 | 없음 | 1,512,000원 |
| 10억 원 | 2,034,000원 | 없음 | 2,034,000원 |
| 12억 원 | 2,592,000원 | 없음 | 2,592,000원 |
| 15억 원 | 3,429,000원 | 691,200원 | 4,120,200원 |
| 20억 원 | 4,824,000원 | 2,275,200원 | 7,099,200원 |
| 25억 원 | 6,219,000원 | 4,795,200원 | 11,014,200원 |
| 30억 원 | 7,614,000원 | 7,747,200원 | 15,361,200원 |
도시지역 안의 주택 기준이에요. 고령자·장기보유 공제를 받으면 종부세는 최대 80% 줄어요.
집셈 보유세 계산기가 다른 점
- 재산세와 종부세를 한 번에, 종부세에서 재산세 중복분을 빼고 계산해요. 이걸 빼지 않으면 종부세가 실제보다 크게 나와요.
- 부부 공동명의 1주택은 '각자 9억 원 공제'와 '1주택자 특례(12억 원 공제 + 고령·장기보유 공제)'를 둘 다 계산해 유리한 쪽을 알려 드려요.
- 여러 채를 넣으면 주택 수에 맞춰 재산세 비율(60%)과 종부세 세율(3주택 이상)을 바꿔 계산해요.
자주 묻는 질문
재산세와 종부세는 언제 내나요?
재산세(주택분)는 7월 16~31일에 절반, 9월 16~30일에 나머지 절반을 내요. 한 해 20만 원 이하면 7월에 한 번에 내요. 종부세는 12월 1~15일에 내고, 250만 원을 넘으면 6개월까지 나눠 낼 수 있어요.
6월에 집을 팔면 보유세는 누가 내나요?
6월 1일에 소유자인 사람이 그해 보유세 전부를 내요. 잔금일과 등기 접수일 중 빠른 날이 소유권이 넘어가는 날이라, 6월 1일 전에 잔금을 받으면 산 사람이 내요.
부부 공동명의가 종부세에 유리한가요?
공시가격이 18억 원 이하면 각자 9억 원씩 공제받아 종부세가 없어 유리해요. 더 비싸거나 나이가 많고 오래 보유했다면 1주택자 특례(12억 원 공제 + 최대 80% 세액공제)가 나을 수 있어요. 매년 9월 16~30일에 특례를 신청하거나 취소할 수 있어요.
계산 결과가 고지서와 다른 이유는요?
공시가격이 크게 오른 해에는 세부담상한과 과세표준상한 때문에 고지액이 계산보다 적을 수 있어요. 또 지자체가 정한 지역자원시설세 등이 따로 붙거나, 상속주택·임대주택 같은 특례가 적용되면 달라져요.
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참고용 추정입니다. 실제 세액은 취득 원인, 세대 구성, 주택 수 계산, 감면 요건에 따라 달라질 수 있어요. 신고 전에 위택스(지방세)·홈택스(국세), 관할 시·군·구청 세무과, 국세청 상담센터(126) 또는 세무사에게 확인하세요.