양도세 계산기 (2026년)
집을 팔 때 양도소득세는 양도차익 − 장기보유특별공제 − 기본공제 250만 원에 세율을 곱해요. 1세대 1주택을 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주)했다면 12억 원까지 비과세이고, 넘는 부분만 과세해요. 조정대상지역 다주택자는 2026년 5월 10일 양도분부터 다시 20~30%p 중과돼요. 8억 원에 사서 10년 살고 16억 원에 판 1주택자는 4,801,500원이에요.
핵심만 먼저
- 1세대 1주택은 2년 보유(조정대상지역에서 샀다면 2년 거주)하면 12억 원까지 비과세예요.
- 2년 안에 팔면 60~70% 단기 세율이에요. 날짜 하루 차이로 세금이 수천만 원 달라질 수 있어요.
- 조정대상지역 다주택자는 2026년 5월 10일 양도분부터 다시 중과(+20·30%p)되고 장기보유특별공제를 못 받아요.
필요경비: 취득세·지방교육세, 중개보수, 법무사 비용, 발코니 확장·샷시처럼 집의 가치를 높인 공사비(자본적 지출). 도배·장판 같은 수리비는 들어가지 않아요.
양도일은 보통 잔금일이에요(잔금 전에 등기를 넘기면 등기 접수일). 보유 기간은 이 두 날짜로 계산해요.
팔 때 우리 세대가 가진 주택 수예요. 조합원입주권과 2021년 이후 취득한 분양권도 셉니다.
기존 집을 산 지 1년이 지나 새 집을 사고, 새 집을 산 날부터 3년 안에 기존 집을 팔면 1주택처럼 비과세를 받아요. 두 집이 모두 조정대상지역이고 새 집을 2026년 8월 4일 이후 샀다면 2026년 10월 1일 이후 양도분은 2년이에요(8월 3일까지 계약금을 냈으면 3년).
중과 제외: 상속받은 주택, 요건을 갖춘 장기임대주택, 공시가격 1억 원 이하(정비구역 제외) 등은 중과하지 않아요. 경과조치: 2026년 5월 9일까지 계약하고 계약일부터 4개월(강남·서초·송파·용산) 또는 6개월(2025년 10월 새로 지정된 지역) 안에 잔금을 치른 경우예요.
2026년 양도세 기준
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 1세대 1주택 비과세 | 2년 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주), 양도가액 12억 원 이하 전액 비과세. 12억 원 초과분은 그 비율만큼만 과세 |
| 장기보유특별공제 (1주택, 표2) | 보유 3년·거주 2년 이상: 보유 연 4%(최대 40%) + 거주 연 4%(최대 40%, 2~3년 거주는 8%) = 최대 80% |
| 장기보유특별공제 (일반, 표1) | 보유 3년 6%부터 해마다 2%씩, 15년 이상 30% |
| 단기 세율 (주택·입주권) | 1년 미만 70%, 2년 미만 60% |
| 분양권 | 1년 미만 70%, 1년 이상 60% (비과세·장기보유특별공제 없음) |
| 다주택 중과 (조정대상지역) | 2026년 5월 10일 양도분부터 2주택 기본세율 + 20%p, 3주택 이상 + 30%p, 장기보유특별공제 없음 |
| 기본세율 | 6·15·24·35·38·40·42·45% (과세표준 1,400만·5,000만·8,800만·1.5억·3억·5억·10억 원 구간) |
| 기본공제·지방소득세 | 1년에 1인당 250만 원, 지방소득세는 양도세의 10% |
국회에서 심사 중인 개정안 (2026년 8월 정부안)
- 다주택 중과 한시 완화: 2027년 양도분 2주택 +5%p·3주택 이상 +10%p, 2028년 +10%p·+15%p (2년 이상 보유). 2026년 5월 10일 이후 이미 판 집도 2027년 5월 확정신고 때 소급 적용하는 안이에요.
- 1주택 장기보유특별공제를 거주 중심으로: 2028년 양도분 보유 2%·거주 6%, 2029년부터 거주 8%(최대 80%), 공제 한도 신설.
- 10년 이상 거주한 양도가액 30억 원 이하 1주택은 기본공제 2,500만 원(2027년 양도분부터).
아직 법이 아니어서 계산은 지금 법으로 하고, 중과 대상이면 결과 아래에 개정안대로 통과될 때 금액을 함께 보여 드려요. 다주택 양도세 중과 2026 자세히
집셈 양도세 계산기가 다른 점
- 취득일·양도일을 날짜로 넣어 보유 기간을 정확히 따지고, 2년이 안 됐다면 언제 팔면 세금이 얼마나 줄어드는지 알려 드려요.
- 일시적 2주택 기한을 2026년 바뀐 규칙(조정→조정 2년)까지 날짜로 판정해요.
- 다주택 중과는 양도일(5월 10일), 양도 시 조정대상지역, 중과 제외 주택, 경과조치까지 따져요.
- 공동명의는 지분대로 나눠 각자 기본공제를 받은 세금을 보여 드려요.
양도차익별 양도세 예시
자주 묻는 질문
양도세 신고는 언제 하나요?
양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고·납부해요. 예를 들어 3월 15일에 잔금을 받았다면 5월 31일까지예요. 같은 해에 두 번 이상 팔았다면 다음 해 5월에 확정신고로 합산해요. 비과세라도 12억 원을 넘으면 신고해야 해요.
1세대 1주택 비과세에서 2년 거주는 꼭 필요한가요?
취득할 때 그 지역이 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주해야 해요(지정 공고 전에 무주택 세대가 계약하고 계약금을 냈다면 예외). 비조정대상지역에서 산 집은 2년 보유만 하면 돼요. 팔 때 조정대상지역인지는 거주 요건과 관계없어요.
다주택 중과는 언제부터 다시 적용되나요?
2022년 5월 10일부터 유예됐던 조정대상지역 다주택 중과가 2026년 5월 10일 양도분(잔금일 기준)부터 다시 적용돼요. 5월 9일까지 계약하고 4개월(강남3구·용산) 또는 6개월(2025년 10월 새로 지정된 지역) 안에 잔금을 치르면 중과하지 않는 경과조치가 있어요.
공동명의면 양도세가 줄어드나요?
누진세율이라 차익을 둘로 나누면 각자 낮은 구간 세율을 받고 기본공제 250만 원도 두 번 받아서 대체로 줄어요. 다만 1세대 1주택 비과세 여부는 세대 단위로 판단해요.
양도세를 줄이는 방법이 있나요?
보유·거주 기간을 채우는 것이 가장 커요. 2년(단기세율)과 3년(장기보유특별공제 시작), 1주택은 거주 2·3년이 경계예요. 필요경비 영수증(취득세, 중개보수, 확장·샷시 공사)을 빠짐없이 챙기고, 공동명의라면 지분대로 나눠 신고하세요.
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참고용 추정입니다. 실제 세액은 취득 원인, 세대 구성, 주택 수 계산, 감면 요건에 따라 달라질 수 있어요. 신고 전에 위택스(지방세)·홈택스(국세), 관할 시·군·구청 세무과, 국세청 상담센터(126) 또는 세무사에게 확인하세요.